재건축시 세입자 보상금 확인하기

최근 도심 재개발 재건축이 활발해지면서, 기존에 세입자로 살고 있던 주민 분들 사이에서 우리도 보상금 받을 수 있을까? 하는 질문이 많아지고 있습니다. 재건축시 세입자의 입장이라면 보상금을 어떻게 받을 수 있는지, 얼마나 받을 수 있는지 궁금하실 겁니다.

■ 재건축시 세입자 보상금 확인하기

재개발 또는 재건축 사업 구역 안에 세입자로 살고 있다면 무조건은 아니지만 보상금 대상이 될 가능성이 충분합니다. 사업이 진행된 지역에서는 단지 집주인만 아니라, 세입자나 상가 영업자에게도 이주 및 손실 보상을 한다는 것이 원칙이에요. 다만 모두에게”가 아니라, 몇 가지 요건을 만족해야만 합니다.

□ 세입자가 받을 수 있는 보상 항목들

세입자에게 지급될 수 있는 보상은 크게 다음과 같은 항목으로 나뉘어요

주거이전비, 이사비 (주택 세입자)

영업손실 보상 (권리금/이전비) (상가 세입자)

경우에 따라 임시 주거 지원, 정착금 등이 포함되기도 함.

 

예를 들어, 주택 세입자의 경우 이사비 주거이전비를 통해 생활 터전을 옮기는 데 드는 최소한의 비용을 보전받을 수 있고, 상가 세입자라면 영업이 중단되는 동안 발생한 손실 사업장 이전에 드는 비용 권리금시설비 보상 등을 요구할 수 있어요.

□ 보상 대상이 되려면 이런 조건을 확인해야 한다

세입자가 보상금을 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다

• 사업 구역으로 지정된 정비구역 공람공고일 당시 이미 해당 지역에 거주(혹은 상가 운영)하고 있었을 것.
• 임대차 계약서, 주민등록, 공공요금 영수증, 보험료 납입 증명, 카드 사용내역, 자녀 학교 재학증명 등으로 현재 거주 중이거나 운영 중인 사실을 증명할 수 있을 것
• 상가의 경우 영업실적, 매출 증빙, 사업자등록증 등이 필요하며, 권리금이나 영업권 보상도 일정 조건을 만족해야 함.

즉, 그냥 세입자였다는 사실만으로는 부족하고, 언제부터 거주했는지 계약이 정식이었는지 실제 거주 또는 영업을 했는지 등을 문서로 입증해야 보상 대상이 된다고 이해하셔야 해요.

□ 보상금은 어떻게 산정되나

보상금 산정은 여러 요소가 복합적으로 고려돼요. 예를 들면

• 감정평가를 통해 집이나 건물, 토지의 가치를 평가
• 세입자의 거주 기간, 가구원 수, 월세 또는 시세
• 상가 세입자의 경우 매출, 영업 이익, 영업 기간, 권리금 규모 등
• 집 구조, 지역, 주변 시세, 노후도 등 건물 상태

주택 세입자는 가구원수에 따라 4개월분의 가계 지출 평균치를 주거이전비로 받을 수 있다는 법 조항도 있어요. 하지만 이것이 실제 얼마인지는 지역별 월평균 가계지출비가 달라서 천차만별입니다. 그리고 상가 세입자의 경우, 매출 증빙이 부실하거나 임대차 계약이 제대로 돼 있지 않으면 권리금 보상이나 영업손실 보상이 거절되기도 해요. 따라서 문서 정비와 증빙 확보가 매우 중요합니다.

□ 보상금 받으려면 언제, 어떻게 신청해야 할까?

일반적으로 재개발/재건축이 결정되면, 사업시행자는 정비구역 지정 공람공고, 사업시행계획 인가 고시 과정을 거칩니다. 세입자는 이 공람공고일 당시 해당 구역에 거주하고 있었다는 사실을 기준으로 보상 대상이 인정되는 경우가 많아요.

신청 방법은 보통 다음과 같습니다

• 임대차 계약서, 주민등록, 공공요금 영수증 등 거주 증명자료 준비
• 사업시행 주체(조합 또는 시행사)에게 보상 신청 의사 전달
• 감정평가 및 현장 조사 보상금 산정
• 협의 또는 법적 절차(수용재결) 보상금 지급 또는 현금청산

보통은 조합과 협의를 통해 보상금을 받고, 만약 협의가 어렵다면 수용재결 같은 절차를 통해 법적으로 권리를 주장할 수 있어요.

□ 알아야 할 점

많은 분들이 재개발, 재건축 무조건 돈 받는다고 생각하지만, 현실은 다릅니다. 조건을 충족하지 않으면 보상 대상에서 제외되거나, 보상금액이 매우 적을 수 있숩나다.

 

정비구역 공람공고일 기준 이미 해당 지역에서 거주하고 있었던 세입자가 보상 대상이 될 가능성이 높습니다. 공람공고일 이후에 입주하거나 정확한 시기를 증빙할 수 없다면 보상 대상에서 제외될 수 있어요.

임대차 계약이 정식으로 작성되어 있지 않거나 확정일자 없이 구두로만 계약한 경우에는 실제 거주 사실을 입증하기 어려워 보상받기 힘들 수 있습니다. 특히 상가 세임자의 경우에는 실제로 사업을 운영하고 있었음을 알 수 있는 자료가 매우 중요합니다. 사업자등록증이나 매출 관련 증빙 자료, 카드 매출 내역 등이 충분히 갖춰지지 않으면 영업손실 보상이나 권리금 보상을 인정받기 어려워지는 사례가 많습니다

• 정비구역 공람공고일 당시 거주 기록
• 임대차 계약서 또는 임대차 증빙
• 공공요금 영수증, 보험료 납부 등 거주 증명 자료
• (상가라면) 사업자등록증, 매출/세금/카드 결제 내역 등 영업 증빙