분양권 주택수 포함 시점 알아보기

분양권 주택수 포함 시점 알아보기

부동산 투자나 내 집 마련을 준비하는 과정에서 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 바로 분양권이 주택 수에 포함되는 시점입니다. 특히 다주택자 규제, 취득세 중과, 양도세 중과 등 세금 문제와 직결되기 때문에 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다. 오늘은 현행 법령을 기준으로 분양권의 주택 수 포함 시점과 관련된 내용을 정리해보겠습니다.

분양권이란 무엇인가?

분양권은 아파트가 준공되기 전에 청약이나 분양을 통해 취득하는 권리를 말합니다. 즉, 실제로 집이 완공되기 전 단계에서 '내 집을 가질 권리'를 먼저 확보하는 것이죠. 이 분양권은 매매가 가능하며, 일정 요건에 따라 양도소득세와 보유세 등의 과세 대상이 됩니다.

주택 수 포함 시점

과거에는 분양권이 실제 건물이 완공되어 등기가 이루어진 시점에 주택 수에 포함되었습니다. 하지만 부동산 시장 과열과 투자 수요 억제를 위해 제도가 강화되면서, 현재는 다음과 같이 규정됩니다.

• 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 분양권 자체가 주택 수에 포함됩니다.
• 즉, 실제 입주나 등기 이전에도 다주택자 규제, 취득세 중과 등의 적용을 받게 됩니다.
• 2020년 8월 11일 이전에 취득한 분양권은 기존 규정대로 등기 시점에 주택 수에 포함됩니다.

따라서 동일하게 분양권을 가지고 있더라도 취득 시기에 따라 세금이나 규제의 영향이 달라지게 됩니다. 최근 들어 이 부분에서 착오가 생기는 경우가 많아, 세무 상담 시 반드시 본인이 분양권을 취득한 날짜를 확인해야 합니다.

취득세와 양도세 측면에서의 차이

주택 수 포함 시점은 단순히 개념적인 문제가 아니라, 실제 세금에 큰 영향을 줍니다.

• 취득세: 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득하면, 바로 주택 수에 포함되어 다주택자로 분류될 수 있습니다. 예를 들어 1주택자가 분양권을 추가로 취득하면 즉시 2주택자로 인정되어 취득세 중과 대상이 됩니다.
• 양도세: 양도세 역시 주택 수 산정 시 분양권이 포함되므로, 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

보유세와 분양권

재산세와 종합부동산세는 조금 다른 기준을 따릅니다. 분양권은 주택 수에는 포함되지만, 재산세 및 종합부동산세 과세 대상에는 해당되지 않습니다. 이유는 실제 주택이 완공되지 않았기 때문에 '과세할 실체'가 없기 때문입니다. 따라서 보유세 부담은 없지만, 규제와 거래 시 세금에는 영향을 주는 구조라고 이해하면 됩니다.

 

결론적으로, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 즉시 포함됩니다. 그 이전 취득분은 종전 규정을 적용하여 등기 시점부터 주택 수에 반영됩니다. 즉, 현재 분양권을 통해 내 집 마련이나 투자를 고려하고 있다면 단순히 분양가나 입지만 볼 것이 아니라, 본인의 세대 주택 보유 현황과 규제 여부까지 반드시 체크해야 합니다.

분양권은 집을 마련할 수 있는 중요한 기회이지만, 규제가 강화된 만큼 신중한 접근이 필요합니다. 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 현명한 방법입니다.